Na pewno się zastanawiasz jak to wszystko zrobić?
Dobrą radą jest to, aby starać się robić rzeczy wymagające dużo czasu etapowo, dzielić to na procesy łatwiejsze do zrealizowania. Odrolnienie działki jest obecnie często spotykaną procedurą. W przepisach a ściślej na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych jest to określone jako zmiana przeznaczenia terenu rolnego lub leśnego na inne cele dokonuje się przez zmianę MPZP lub uchwalenie planu dla tego terenu. Biorąc pod uwagę to, że działki poza obszarem miejskim często są działkami leśnymi, należy się zastanowić czy skórka jest warta wyprawki…
Jeśli na danym obszarze mamy MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), to ten plan jasno określa dany teren i jego przeznaczenie.

Pierwszą rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę to rodzaj gruntów tzw. klasy bonitacyjne.
Tę informację możemy uzyskać od sprzedającego bądź możemy ją sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów, który można odpłatnie uzyskać w miejscowym departamencie geodezyjnym.

Wyróżniamy następujące klasy gruntów:
I, II, III a, b są to grunty organiczne, które charakteryzują się wysoką wartością dla produkcji rolnej. W przypadku takich klas bonitacyjnych wnioskodawca może otrzymać ze starostwa odmowę odrolnienia takiej działki. Niezależnie czy uzyskasz zgodę czy odmowę otrzymasz dokument wydany w postaci decyzji administracyjnej.
Następną grupą są grunty słabszej jakości tj:
IV(a, b), V, VI są to grunty o mniejszej wartości dla produkcji rolnej.
W tym przypadku zazwyczaj decyzja jest przychylna dla wnioskodawcy i starostwo wyłącza grunt z produkcji rolnej.
Oczywiście dla gruntu już oznaczonego jako budowlany takie decyzje nie są wymagane.

Następną kategorią są grunty leśne tutaj mamy do czynienia z inną administracją, ponieważ gospodarowaniem gruntów leśnych zajmuje się organizacja Lasów Państwowych i to do nich musimy kierować wniosek o wyłączenie gruntów leśnych pod zabudowę. Możemy się również spotkać z sytuacją, gdy otrzymamy warunki zabudowy na działkę tylko na część, która nie jest oznaczona jako las, gdyż pozostała część należy do innego resortu/administracji. Pamiętaj również, że działka nieposiadająca drzew, lasu może widnieć w ewidencji jako leśna! Zwróć uwagę również, aby mieć akt własności gruntu, bądź umowę przedwstępną z adnotacją, tzw. „prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.

Proces od strony praktycznej można opisać następująco:

• wniosek ze starostwa bądź lasów państwowych,
• projekt zagospodarowania terenu z bilansem terenu, ile dokładnie działki będzie pod zabudowę oraz ile pod trwałe zainwestowanie,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

Jeśli brak planu to:

• decyzje o warunkach zabudowy dla działki,
• wypis z rejestru gruntów,
• dodatkowo może też być wymagane oświadczenie o wartości gruntu lub jego wycena przez rzeczoznawcę,
• opinia ze stanu zadrzewienia,
• inwentaryzacja istniejącego lasu wykonywana przez leśnictwo.

Oczywiście uzyskanie każdego dokumentu powyżej wiąże się z uiszczeniem opłaty na rzecz jednostki wydającej dokument.

Sprawdź również czy działka znajduję się w obrębie miasta.
Na podstawie ustawy z 2008 roku, która znosi ochronę gruntów rolnych na terenie miasta, oznacza to, że skoro w przypadku wsi decyzję o odrolnieniu wydaje starostwo. To analogicznie w przypadku miasta kompetencje zostały przeniesione na samorząd miasta.
Gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Miejscowego
to musimy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy działki.
Tak jak wcześniej przeczytałeś, klasa bonitacyjna ziemi może wpłynąć na końcową decyzję ze starostwa bądź wydłużyć cały proces o odrolnieniu działki.
W przypadku klas I, II, III (a, b) decyzja o warunkach zabudowy może tylko uwzględniać zabudowę o charakterze zagrodowym, siedliskowym i nie będzie możliwości wybudowania tego, co było w naszym planie.

W przypadku skomplikowanych złożonych spraw dotyczących działek, gruntów, warto porozmawiać z sprawdzonym doradcą ds. nieruchomości, gdyż temat dotyczący działek jest bardzo rozległy, a przepisy zmieniają się bardzo często.

Jakie dokumenty należy złożyć do wniosku o wydanie warunków zabudowy dowiesz się z kolejnego artykułu.