Gdy już jesteśmy po negocjacjach ze sprzedającym to czas na weryfikację dokumentów oraz ustalenie czy kupujemy za gotówkę, czy na kredyt. Warto sporządzić pewnego rodzaju dokument/protokół uzgodnień. Możesz sobie wyobrazić zwykłą listę rzeczy do zrealizowania, które mają ułatwić cały proces zmierzający do podpisania umowy przedwstępnej, a następnie umowy przyrzeczonej (aktu). Tutaj należy zastosować zasadę „lepiej zapobiegać niż leczyć”.
Pierwszą rzeczą jest ustalenie za jakie środki będziemy kupować mieszkanie. Gotówka czy kredyt?
Niezależnie czy będzie to gotówka, czy kredyt ważne, aby rozróżniać dwa terminy zadatek i zaliczkę.

Zadatek jest bezzwrotny w przypadku wycofania się kupującego.
Znaczy to, że jeśli się wycofasz jako kupujący, to stracisz całą wpłaconą kwotę. Natomiast jeśli wina będzie po stronie sprzedającego, to on zwraca kwotę podwojoną, którą otrzymał od nas. Przykładowo jeśli kupujący przekazał tytułem zadatku 20 000 zł dla sprzedającego, z jakiegoś powodu sprzedający rezygnuje ze sprzedaży, to powinien tobie zwrócić 40 000 zł.
Oczywiście, aby mieć pewność egzekwowania warunków umowy przedwstępnej, warto umowę przygotować w formie aktu notarialnego u notariusza.

Zaliczka jest zwrotna, czyli na wypadek braku realizacji warunków umowy przedwstępnej nie ponosimy kosztów związanych z utratą kwoty, która została przekazana w dniu podpisania umowy. Nawiązując do sytuacji, gdy zakup finansujemy kredytem warto pamiętać o cenie rynkowej. Może mieć miejsce taka zależność, że umówiliśmy się na cenę jednak ona jest powyżej rynkowej. Bank jako instytucja chcąca zabezpieczyć się jak najlepiej, może w warunkach wypłaty kredytu zobowiązać nas do dopłaty tak, aby kwota była dostosowana do wyceny według operatu rzeczoznawcy majątkowego. Warto dysponować planem awaryjnym w takiej sytuacji.
Bezpieczną praktyką jest zawarcie umowy przedwstępnej na okres minimum 3 miesięcy w przypadku finansowania zakupu mieszkania kredytem.

Dane, które powinny się znaleźć w protokole uzgodnień.

Oczywiście dane stron, czyli dane kupującego i sprzedającego, np.:

• imię i nazwisko,
• imiona rodziców,
• stan cywilny,
• pesel,
• ważność dowodu,
• adres zamieszkania,
• numer telefonu itp.

Następną rzeczą jest tzw. przedmiot umowy.

• jaka to jest nieruchomość?
• jaka jest forma własności tej nieruchomości, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• numer Księgi wieczystej.
• adres gdzie jest położona nieruchomość.
• nazwa spółdzielni bądź zarządcy.

Możemy również wpisać sposób nabycia, np.

• kupno,
• darowizna,
• spadek.

Ważne, żebyś się o to zapytał, gdyż to wpływa na rodzaj dokumentów, które są potrzebne do zbycia nieruchomości. Wyobraź sobie, że to, o czym rozmawiałeś ze sprzedającym chcesz teraz przelać na papier. Sprawdzasz, dopytujesz się o szczegóły i ustalacie plan działania i terminy.

Pamiętaj o tym aby sprawdzić podstawę nabycia.
Osoba, z którą rozmawiasz powinna widnieć jako właściciel bądź może działać jako pełnomocnik w imieniu osoby widniejącej na podstawie nabycia.
Oczywiście jak się domyślasz takie pełnomocnictwo powinno być zawarte w formie aktu notarialnego.
Warto pomyśleć do jakiego majątku nieruchomość będzie kupowana?
Może chcesz ją nabyć wyłącznie do majątku osobistego pomimo tego, że jesteś w związku małżeńskim? Takie sprawy warto ustalić wcześniej.
Na kiedy wyznaczamy termin umowy przedwstępnej oraz umowy przyrzeczonej czyli aktu notarialnego? Wyznaczamy konkretną datę, wpisujemy cenę sprzedaży.
Kolejną istotną rzeczą jest zadatek i zaliczka.
Jaką konkretnie kwotę chcemy przekazać sprzedającemu tytułem zadatku bądź zaliczki?

Uwaga!
Jeśli będziesz brał kredyt to często bank wymaga 20 % wkładu własnego.
Pilnuj tego, aby mieć środki własne i ewentualną nadwyżkę.
Wracając do zadatku czy zaliczki, kwoty są różne. Często strony wychodzą z założenia, że kwota powinna wynosić 10 % ceny zakupu nieruchomości. W przypadku większej kwoty dobrą praktyką jest zrobienie umowy przedwstępnej u notariusza w formie aktu notarialnego.

Sposób zapłaty i daty płatności, np.:

• gotówką,
• przelewem,

Termin przekazania oraz warunki wydania nieruchomości.

Tutaj warto wpisać wszystkie rzeczy o których rozmawialiśmy, np.

• meble,
• sprzęt AGD, RTV,
• dodatkowe oświetlenie,
• czy piwnica ma zostać uprzątnięta,
• bokówka,
• w jakim stanie ma być nieruchomość nam wydana oraz w jakim terminie.

Możemy również wpisać dodatkowe uzgodnienia, które są indywidualne.

Kolejną rzeczą jest lista spraw do wyjaśnienia, np.:

• zaległości,
• rozliczenie mediów,
• cieknący grzejnik,
• źle zamykające się okno,
• niedziałający domofon, itp.

Pilnuj również dokumentów, przygotuj listę dokumentów do uzupełnienia.

Pamiętaj, że warto się skonsultować z zaufanym pośrednikiem bądź notariuszem, bo każda sprawa może wymagać innych dokumentów, itp.
Pilnuj tego, aby mieć wgląd do dokumentów. Opieranie się na ustnych zapewnieniach może być zgubne dla całego przedsięwzięcia. W przypadku kredytu warto pomyśleć o konsultacji ze specjalistą ds. kredytów. Ułatwi to cały proces oraz kompletowanie dokumentów, nie mówiąc już o decyzji, w którym banku warto wziąć kredyt. Również osoba jak rzeczoznawca majątkowy może pomóc nam w uniknięciu sytuacji, gdy przepłacamy za mieszkanie. Obojętnie czy będziesz korzystał z pomocy ekspertów czy robił wszystko sam, to warto zawsze mieć plan. Jak już będziesz miał plan, to będziesz miał wszystko uporządkowane.

Po analizie dokumentów przez notariusza oraz ocenie stanu prawnego mieszkania - umowa przedwstępna. Najważniejsze rzeczy już mamy, możemy je spisać z protokołu uzgodnień.

Co musi taka umowa zawierać?

• ustalenie ceny przedmiotu umowy,
• określenie przedmiotu umowy, przyległości,
• data aktu notarialnego (oraz konsekwencje w przypadku przekroczenia tego terminu),
• stan prawny,
• określenie wysokości zadatku/zaliczki oraz potwierdzenie przekazania.

Umowę przedwstępną możesz zawierać w dwóch formach:

Forma aktu notarialnego, daje Tobie więcej korzyści, np.:

• notariusz zajmuje się sprawdzeniem dokumentów i przygotowaniem umowy,
• możesz dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej,
• umożliwia Tobie wystąpienie do sądu z pozwem o zawarcie umowy,
• kupujący ma prawo wpisać się do KW do działu III,

Forma pisemna
W zależności jaka będzie treść umowy, zadatek /zaliczka. Ogólnie możemy żądać naprawienia szkody, którą ponieśliśmy w wyniku braku zawarcia umowy.

Po zakupie  warto sporządzić protokół przekazania mieszkania.

Protokół zdawczo-odbiorczy na podstawie tego co uzgodniliśmy wcześniej, dodatkowo spisanie wszystkich mediów takich jak:

• woda,
• prąd,
• gaz,
• OC,
• energia elektryczna,
• wizyta w spółdzielni bądź u zarządcy,
• opłata podatku od gruntu w przypadku lokalu stanowiącego odrębną własność,
• zawarcie umów na dostarczanie mediów, itp.

Jak widzisz każdy zakup jest inny i kupno mieszkania ma wiele różnych zawiłości administracyjnych, dlatego warto przy pierwszym zakupie mieć wsparcie w osobie z doświadczeniem.