Rynek pierwotny - czyli nowe, nieużywane mieszkania oraz domy budowane przez firmy, które nazywamy deweloperami.
Pomimo, że to nowe budynki, warto przed podjęciem decyzji o zakupie wykonać kilka prostych czynności.

Pamiętaj o tym!

Obojętnie czy chcesz kupić nieruchomość za gotówkę czy kredyt warto się zastanowić, na co możesz sobie pozwolić z budżetem, który posiadasz.

Warto stworzyć dla własnych potrzeb tzw. check-listę czyli zestaw pytań przez, które warto przejść i na nie odpowiedzieć.

• Po co w ogóle kupuję? Dla siebie czy na wynajem?
• Ile możemy wydać?
• Jakie są Twoje plany na przyszłość, np. rodzina…?
• Jaką pracę wykonujesz?
• Jaki prowadzisz tryb życia?
• Ile czasu będziesz spędzał w mieszkaniu?
  Obecnie wiele osób pracuje zdalnie, więc warto zwrócić uwagę na pokój w formie biura, aby móc pracować w domu w komfortowych warunkach.
  Co dla Ciebie ma największe znaczenie? Np.balkon, piwnica, piętro, strony świata, a może wykończenie…..?
• Jakie masz preferencje?Określ lokalizację, gdzie chcesz mieszkać?
  Inną lokalizację wybierze młody człowiek aktywnie pracujący, a inną rodzina z dwójką dzieci, bo.. szkoły, bo sklepy, bo zieleń… Zwróć też uwagę na komunikację z centrum miasta oraz czy masz blisko do wszystkich dóbr miejskich. Pamiętaj aby mieć obok wszystko czego potrzebujesz: przychodnie, sklepy, apteki, szkoły, itp.

Wybierz inwestycję

W każdym miejscu jest kilku kluczowych deweloperów, którzy wcześniej wybudowali kilka – kilkanaście inwestycji. Jeśli ktoś wybudował 20 inwestycji to najprawdopodobniej 21 będzie zaprojektowana i wykonana w podobnym standardzie.

Każdy większy deweloper zazwyczaj posiada własne biuro sprzedażowe. Wystarczy przejść się do dewelopera i zapytać, co aktualnie znajduje się w jego ofercie. Deweloperzy bardzo często posiadają również  swoje strony internetowe, więc możesz porównać różne oferty siedząc w domu pijąc herbatę.

Czy warto korzystać z pomocy pośrednika?

Cały proces zakupu nowego mieszkania może czasami przygnieść nawałem obowiązków i informacji. Możesz z czystym sumieniem powierzyć to zadanie  zaufanemu pośrednikowi. Zaufany pośrednik może pomóc ustalając kwestię: ceny, metrażu oraz lokalizację. Dodatkowo przeprowadzi Ciebie przez formalności oraz dba o bezpieczeństwo twojej transakcji.

Sprawdzenie wykonawcy, kim jest deweloper?

Jeśli szukasz nowego mieszkania to z pewnością przyda Ci się informacja, że chroni Cię „Ustawa Deweloperska”
W Ustawie deweloperskiej inaczej nazywaną też Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, znajdziemy wytyczne do sporządzenia umowy pomiędzy nabywcą, a sprzedawcą, w tym przypadku deweloperem. Musi być ona podpisana w obecności notariusza i mieć formę aktu notarialnego. Ustawa, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku, zobowiązuje sprzedającego do okazania prospektu informacyjnego i – na życzenie klienta – przedstawienia stanu finansowo-prawnego przedsięwzięcia deweloperskiego, dzięki czemu dokonywana transakcja jest całkowicie transparentna. W wyniku podpisania umowy deweloperskiej – w największym skrócie – sprzedający zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu i przeniesienia na nieruchomość prawa własności klienta, a ten z kolei zobowiązuje się do zapłaty na rzecz dewelopera.

Pamiętaj, że dwa najważniejsze dokumenty przy zakupie nowego mieszkania to umowa deweloperska i prospekt informacyjny.

Sytuacje, w których trzeba było uzyskać prawo własności sądownie pojawiają się bardzo rzadko, jednak zdarzają się. Zapobiegając ewentualnym komplikacjom  warto zgłosić się do prawnika, aby pomógł w przeanalizowaniu dokumentów od dewelopera, czy nie posiadają żadnych luk prawnych działających na niekorzyść kupującego. Koszt takiej pomocy będzie naprawdę niski w stosunku do ceny zakupu nieruchomości.

Możesz również sprawdzić, jak dany deweloper buduje, poprzez wywiad z osobami, które już mieszkają w wybudowanej przez niego inwestycji. Sprawdzenie Krajowego Rejestru Sądowego, wpisując NIP, nazwę i miejsce prowadzenia firmy, również może pomóc w uzyskaniu szeregu informacji o firmie. Następną rzeczą, którą możesz zrobić jest sprawdzenie księgi wieczystej tworzonej nieruchomości. Może Ci w tym pomóc pośrednik, prawnik lub notariusz, który ma doświadczenie w sprzedaży nowych mieszkań.

Internet to kopalnia wiedzy,  warto więc zwrócić uwagę na stronę internetową dewelopera.

• Jak jest stworzona?
• Czy jest przejrzysta?
• Czy są opinie klientów, itd.
• Może sam deweloper udziela informacji na temat inwestycji…?

Chcesz remontować a może od razu mieszkać?

Uwaga! Stan deweloperski

Koniecznie zapoznaj się z ofertą dewelopera i co w jego firmie oznacza stan deweloperski. Są różne modele, na których opierają się deweloperzy. To, że ten sam deweloper zapewniał we wcześniejszych inwestycjach mieszkania w wysokim standardzie i z pełnym wyposażeniem nie oznacza, że zrobi tak samo wykonując kolejną w inwestycję. Przykładowo w nowych mieszkaniach możemy się spodziewać drzwi wejściowych, okien z parapetami, balustrady na balkonie oraz instalacji. Coraz częściej jest możliwe, zlecenie wykonania mieszkania „pod klucz”. W tym przypadku zlecasz wykonanie całego remontu deweloperowi. Jest to rozwiązanie dla osób świadomych liczących swój czas, a nie pieniądze na remont. Mamy do wyboru 3 opcję wykończenia mieszkania, tzw.: podstawowa, standardowa i premium.

Jak zapłacić za mieszkanie?

Praktyka i Ustawa deweloperska pokazują różne sposoby płatności za nowe mieszkanie, np.:

• Jednorazowa zapłata w przypadku gotowych inwestycji, czyli budynek jest wybudowany. Zawieramy umowę z deweloperem i płacimy na podstawie umowy całość kwoty w konkretnym terminie.
• Transze - najczęściej opłatę uiszcza się przez cały okres trwania inwestycji, często co miesiąc bądź co kwartał. Zazwyczaj jest to związane z wykonaniem poszczególnych etapów prac budowlanych. Ustawa mówi jasno, że etapów powinno być więcej co najmniej 4.
• Jeśli chodzi o procentowy system płatności to można zauważyć, że 10-25 % wartości nieruchomości została opłacona w dniu podpisania umowy przedwstępnej, a pozostała część zostaje opłacona po zakończeniu inwestycji.

Podpisanie umowy z deweloperem.

Uwaga! Wszystkie umowy podpisywane z deweloperem powinny mieć formę aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna jest pewnego rodzaju gwarancja, którą składają strony w tym przypadku kupujący i deweloper, że w przyszłości podpiszą umowę notarialną czyli dojdzie do kupna mieszkania.

Taka umowa powinna określać, jakie są strony umowy, czyli kto, od kogo kupuje, dokładny opis: metraż, cena, sposób zapłaty i kiedy zapłata nastąpi oraz kiedy nastąpi akt notarialny. Umowa może zawierać różne zapisy, warto być uważnym, co się podpisujesz.

Umowa deweloperska

Uwaga!

Zanim podpiszesz umowę deweloperską zapoznaj się dokładnie z jej zapisami, zapoznaj się również z prospektem informacyjnym. Warto tutaj skorzystać z eksperta w postaci prawnika bądź zaufanego agenta do spraw nieruchomości. Warto wiedzieć, na jakie warunki się godzimy podpisując umowę z deweloperem. Pamiętaj, że na podstawie tej umowy deweloper zobowiązuje się wybudować dla Ciebie mieszkanie, następnie przenieść własność lokalu na nabywcę. Twoim zadaniem jest uiszczenie opłat. Jest to forma zabezpieczenia obu stron.
Zanim podpiszesz umowę deweloperską obowiązkiem dewelopera jest dostarczyć Tobie wzór umowy, tak abyś mógł/a się z nią zapoznać.

Umowa deweloperska może zawierać różne zapisy takie jak:

• strony umowy,
• zobowiązanie się do wybudowania budynku,
• harmonogram prac,
• standard,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac,
• wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu na kupującego,
• kiedy możesz odstąpić od umowy,
• jak będzie wyglądał zwrot wpłaconych środków,
• opis nieruchomości,
• wysokość kar umownych i odsetek,
• gdy istnieje obciążenie hipoteczne umowa musi zawierać informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez kupującego.

Odbiór mieszkania i formalności

Odebrać nowe mieszkanie od dewelopera możesz sam, ale dobry specjalista może Ci pomóc  zauważyć wiele rzeczy, które dla Ciebie mogą nie mieć większego znaczenia, jednak znacząco podwyższą cenę wykończenia nieruchomości.
Najczęstszymi usterkami są: mostki termiczne, brak kątów prostych, źle zamontowane okna, obicia i rysy różnych elementów. jak drzwi, okna , parapety, grzejniki itp., niska jakość podłogi-wylewki, odchyłki płaszczyzny, źle zamocowane parapety, zawilgocenia.

Jak sam widzisz jest tego dużo. Są to tylko niektóre z najczęściej występujących usterek.

Przeniesienie własności czyli akt notarialny jest końcowym dokumentem, który zwieńcza wybudowanie nieruchomości i przeniesienie własności na nowego nabywcę poprzez złożenie przez notariusza wniosku o wpisanie do księgi wieczystej kupującego, jako właściciela mieszkania.