Zanim przejdziemy do sedna sprawy, warto zaznaczyć, że wszystko dzieje się w obrębie Ustawy o ochronie praw lokatorów. Prawo własności w Polsce jest różnie interpretowane. Przepisy w większości przypadków dają większe prawa najemcom niż właścicielom nieruchomości. Warto zawrócić uwagę na niuanse dotyczące umowy okazjonalnej, bo w obecnej chwili to właśnie taka forma zabezpiecza prawa właścicieli. Często można usłyszeć sprzeczne informacje dotyczące umowy najmu okazjonalnego.

Wiele osób ma przekonanie, że umowa okazjonalna to umowa notarialna.
Tak, zgadza się możemy taką umowę przygotować u notariusza. Jednak umowa zawarta jako umowa cywilnoprawna również jest ważna.
W takiej umowie najważniejszym zapisem jest, że najemca, czyli osoba, która szuka mieszkania poddaje się rygorowi egzekucji, co do wyprowadzki. Zabezpieczamy się jako właściciele przed nieuczciwym najemcą, który przestanie płacić i nie ma gdzie się wyprowadzić. Ty jako właściciel nic mu nie możesz zrobić, bo obowiązują Cię przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego jest wyłączeniem tej ustawy, czyli po zawarciu takiej umowy z najemcą, lokatora nie chroni ustawa i prawo posiadania nie obowiązuje.

Kolejnym często powtarzanym zdaniem jest

„Nie możemy eksmitować kobiety w ciąży, osób starszych! ”

Przepisy określają precyzyjnie, że każda osoba która ma prawo posiadania, a takie prawo nabywa w momencie podpisania umowy na wynajem jest automatycznie chroniona przez ustawę. Niezależnie czy jest to kobieta w ciąży, czy młody mężczyzna, warto wiedzieć, że ustawa chroni każdego kto wszedł w tak zwane posiadanie.

Przejdźmy do konkretów.

Umowa najmu okazjonalnego to umowa zawarta na czas określony, bez okresu wypowiedzenia, bo przecież okres kiedy umowa przestaje obowiązywać jest określony. Taka umowa zawsze jest zawarta pisemnie.
Zawierając taką umowę wynajmujący zobowiązuje się w jej treści do poinformowania właściwego naczelnika urzędu skarbowego, że taka umowa została zawarta. Na zgłoszenie mamy 14 dni.

Kolejną bardzo ważną rzeczą są załączniki:

• Oświadczenie najemcy gdzie się wyprowadzi do jakiego lokalu, powinien dokładnie wpisać jaki to będzie adres.
• Oświadczenie właściciela bądź współwłaściciela nieruchomości, do której najemca miałby się wprowadzić. Właściciel oświadcza, że jest poinformowany, że taka umowa została zawarta i jest świadomy, że najmujący w przypadku braku możliwości realizacji postanowień umowy wprowadzi się do niego. Podpis takiego oświadczenia może być poświadczony u notariusza, ale nie musi.
• Akt notarialny, w którym najemca poddaje się rygorowi wyprowadzki pod wskazany adres z oświadczenia.
• Oczywiście pamiętaj o protokole zdawczo-odbiorczym, który sporządzamy zawsze do umowy najmu.

Pewnie się zastanawiasz jak wygląda podpisanie takiej umowy?

Spotykamy się z najemcą i podpisujemy umowę którą wcześniej przygotowaliśmy oczywiście na czas określony z datą od-do. W takiej umowie ma być zapis , że najemca ma kilka dni na doniesienie załączników, o których wspomnieliśmy powyżej dla wynajmującego. W przypadku braku załączników umowę uważa się za nieważną, a kaucja, którą wpłacił przepada na rzecz wynajmującego. Pamiętaj, nie wydawaj mieszkania jeśli nie otrzymałeś kaucji. Następnie umowę dostarczamy dla notariusza, który przygotowuję rygor poddania się egzekucji na podstawie jej warunków.
Najemca jest poinformowany do jakiego notariusza i z jakimi dokumentami ma się zgłosić. Przed notariuszem oświadcza, gdzie się wprowadzi w razie ustania stosunku najmu. Domyślasz się że stosunek najmu może ustać w przypadku braku opłaty czynszu. Od tego momentu naszego lokatora nie chronią przepisy ustawy.

Co się stanie gdy najemca przestanie płacić?

Wystarczy zgłosić się z aktem który otrzymaliśmy od najemcy do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Klauzula wykonalności skraca cały proces cywilnoprawny o eksmisji takiego lokatora który trwałby latami. Podstawą eksmisji jest znalezienie lokalu zastępczego a tych gminy posiadają niewiele. Sąd przybija klauzule wykonalności w teorii ma na to trzy dni w praktyce może to trwać dłużej. Taka klauzula wykonalności jest podstawą dla komornika aby zacząć proces eksmisji. Pomóc najemcy się wyprowadzić i wprowadzić pod wskazany adres z oświadczenia.

Co w przypadku sprzedaży nieruchomości do której miał się przeprowadzić najemca? W takim przypadku najemca ma 21 dni na wskazanie nowego adresu, nieruchomości do której może się wprowadzić. Następnie zgłosić się ponownie do notariusza o nadanie rygoru egzekucji i przekazanie go nam.
Oczywiście taki zapis musi się znaleźć w treści umowy najmu okazjonalnego.
Umowa najmu okazjonalnego jest bardzo skutecznym narzędziem odstraszającym nieuczciwym najemców.
Zastosowanie instytucji najmu okazjonalnego skraca cały proces który ma miejsce przy zwykłych umowach najmu który może ciągnąć się latami.
W praktyce cały proces może trwać od 1-3 miesięcy.